土地の評価のしくみ
土地の評価は、固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により行います。
◎固定資産評価基準
地方税法第388条第1項の規定に基づき総務大臣により制定され、固定資産の評価基準並びに評価の実施方法及び手続きを定めたものです。市町村における固定資産の評価は、この固定資産評価基準に基づいて行わなければならないこととなっています。
◎地目
登記の地目は、宅地、田及び畑（併せて農地といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地等をいいます。固定資産の課税地目は、登記簿上の地目に関わりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目で評価・課税します。
◎地積
原則として土地登記簿に登記されている地積です。
水俣市の場合、国土調査法による地籍調査は平成25年2月に完了しましたが、平成27年度までは下表のとおり課税を行うこととし、平成28年度から地籍調査後の登記地積で課税しています。
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地籍調査後の地積 ＞ 地籍調査前の地積 |
地籍調査前の地積により課税します。このため、登記簿上の地積と課税上の地積が異なります。
ただし、売買等による所有権移転登記が行われた場合、次年度の課税から地籍調査後の地積により課税します。 |
| 地籍調査後の地積 ≦ 地籍調査前の地積 |
地籍調査後の地積により課税します。 |
◎評価額（価格）
評価額（価格）は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。
○地目別の評価額の求め方
- （ア）宅地
- 道路、家屋の疎密度、公共施設等からの距離その他宅地の利用上の便を考慮して、その状況が相当に異なる地域ごとに区分します。この区分された各地域を、「状況類似地区」といいます。
- 市街地では、街路ごとに付設された路線価をもとに評価額を算出する「市街地宅地評価法（路線価方式）」により評価額を求めます。市街地以外の地域では、状況類似地区ごとに選定された標準宅地の価格をもとに評価額を算出する「その他の宅地評価法（標準地比準方式）」により評価額を求めます。
- （イ）農地（田及び畑）
- 宅地等への転用許可を受けた農地以外の農地（これを「一般農地」といいます。）の評価は、田又は畑を、地勢、土性、水利等の状況が類似している地区ごとに区分し、この区分された地区（これを「状況類似地区」といいます。）のうちから標準的な田又は畑を選定します。この標準田又は標準畑に売買実例価額から求めた適正な時価に基づいて付設した評価額をもとに各状況類似地区内の田又は畑の評価額を求めます。
- 宅地等への転用許可を受けた農地の評価は、付近の宅地の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除したものを評価額とします。
- （ウ）山林
- 地勢、土層、林産物の搬出の便等の状況が類似している地区ごとに区分し、この区分された地区（これを「状況類似地区」といいます。）のうちから標準的な山林を選定します。
この標準山林に売買実例価額から求めた適正な時価に基づいて付設した評価額をもとに各状況類似地区内の山林の評価額を求めます。
- （エ）池沼、牧場、原野、雑種地等の評価
- 同一の地目の売買実例価額から算出する適正な時価に基づいて評価額を算出します。ただし売買実例価額がない場合は、付近の土地の価額を基準として評価額を求めます。
- ゴルフ場用地、鉄軌道用地及び鉱泉地の評価は、上と異なる特別な方法で評価額を求めます。
宅地に対する税負担の調整措置
従来、宅地の税負担については、評価額に対する税負担の割合が地域や土地によりばらつきがあり、税負担の公平の観点から問題がありました。
そこで、平成9年度の評価替えから、負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭め、公平な税負担に近づけていく仕組みが導入されています。
◎負担水準
個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示す数値です。
負担水準は、次の算式によって求められます。
負担水準（％） ＝ 前年度課税標準額 ÷ 新評価額（ × 住宅用地特例率（3分の1又は6分の1））
- (1) 住宅用地の調整措置
- 前年度の課税標準額が本来の課税標準額の100％以上の場合
⇒ 前年度の課税標準額と同額
- 前年度の課税標準額が本来の課税標準額の100％未満の場合
⇒ 前年度の課税標準額 ＋ 今年の評価額の5％
ただし、試算結果が20％を下回る場合は20％となります。
- （2）住宅用地以外（非住宅用地等）の調整措置
- 前年度の課税標準額が今年の評価額の60％以上70％未満の場合
⇒ 前年度の課税標準額と同額
- 前年度の課税標準額が本来の課税標準額の60％未満の場合
⇒ 前年度の課税標準額 ＋ 今年の評価額の5％
ただし、計算結果が60％を超えた場合は60％となり、20％を下回る場合は20％となります。